Typologie
HÔTEL
Restructuration de l’ancien Hôtel Consulaire à Niort
Équipements publics
Niort
Annee de livraison
2027
Maitre d'ouvrage
DUVAL DEVELOPPEMENT
Surface
6 340 m²
Ville / Département
NIORT (79)
Cout
8 000 000 €
Architecte(s) ou Maître(s) d’oeuvre
ATELIER DU TRAIT
Voir le siteNombre de logements
24
Contexte et enjeux
Au cœur de Niort, l’ancien site de la Chambre de Commerce et d’Industrie et son Hôtel Consulaire ont longtemps incarné la présence institutionnelle économique de la ville. Avec le déménagement de la CCI vers de nouveaux locaux, l’opérateur immobilier DUVAL Développement engage la reconversion de cet ensemble patrimonial en un programme mixte de 6 340 m² mêlant commerce en rez-de-chaussée, hôtellerie, logements et bureaux. L’enveloppe travaux est de l’ordre de 8 M€ HT, dont environ 350 000 € HT consacrés aux démolitions.
Le projet combine quatre usages dans un même volume : 992 m² de commerce, un hôtel de 66 chambres pour 2 331 m², 24 logements pour 2 017 m² et 1 000 m² de bureaux. La difficulté n’est pas la juxtaposition mais l’imbrication : ces fonctions doivent cohabiter dans un bâti existant à réhabiliter, avec des temporalités d’occupation, des contraintes acoustiques et des exigences réglementaires (entre ERP, habitation et tertiaire) qui ne se recoupent pas. La conception est menée en maquette numérique BIM, support de coordination entre la maîtrise d’œuvre et d’anticipation des interfaces lots.
Notre mission
Aux côtés de l’Atelier du Trait, architecte mandataire, Odetec intervient comme bureau d’études en maîtrise d’œuvre des lots techniques, sur une mission base étendue à l’EXE. Le périmètre couvre notamment le chauffage, la ventilation, la climatisation et la plomberie sanitaire, la thermique du bâtiment, l’électricité courants forts et courants faibles, la sécurité incendie avec coordination SSI, et inclut une mission d’assistance et de conseil sur les coûts d’exploitation et de maintenance des installations.
L’angle qui structure l’intervention d’Odetec est celui de la séparation fonctionnelle : concevoir quatre installations techniques distinctes (commerces, hôtel, logements, bureaux) qui partagent un même bâti sans se gêner. Cela suppose des arbitrages dès les études : zonages CVC indépendants, sous-comptages par destination, distinction des réseaux d’évacuation, traitement différencié de la sécurité incendie entre ERP et habitation. Le travail est mené en maquette BIM, support de coordination avec l’architecte et de production des plans EXE.
Les défis techniques relevés
Le bâtiment accueille sous une même enveloppe un ERP commercial en rez-de-chaussée, un ERP hôtelier avec un public hébergé en continu, des logements relevant du code de l’habitation, et des bureaux à usage tertiaire. Chaque destination impose son propre cadre : règles d’évacuation et de sécurité incendie distinctes, exigences acoustiques entre planchers d’usages différents, plages de fonctionnement hétérogènes. Le SSI a été calibré en conséquence, sous coordination Odetec, pour gérer les transferts d’alerte entre les volumes ERP et la partie habitation sans pénaliser les autres usages. Côté CVC, les installations ont été scindées en réseaux indépendants par destination, avec des sous-comptages permettant la refacturation des charges aux différents occupants finaux, hôteliers, commerçants ou résidents.
Inscrire des installations techniques contemporaines dans un bâti existant impose par ailleurs de composer avec la trame déjà en place : hauteurs sous plafond, planchers, passages de gaines limités, contraintes patrimoniales sur les façades. La maquette BIM a servi de support à la coordination spatiale lot par lot, en particulier sur les zones où la conjonction des réseaux CVC, plomberie, électricité CFO/CFA et désenfumage devient critique en plénum. Le dimensionnement a été conduit avec une attention spécifique au coût d’exploitation, objet d’une mission d’assistance dédiée : pour un opérateur immobilier privé, l’enjeu n’est pas seulement de livrer le bâtiment mais d’en maîtriser la performance sur la durée.
Nos références
