Typologie
LOGEMENT COLLECTIF
Réhabilitation de la résidence Gué de Verthamont
Habitat
Limoges
Annee de livraison
2027
Maitre d'ouvrage
NOALIS
Surface
1 000 m²
Ville / Département
LIMOGES (87)
Cout
1 860 000 €
Architecte(s) ou Maître(s) d’oeuvre
LE COMPAS DANS L'OEIL
Voir le siteNombre de logements
31
Contexte et enjeux
La résidence Gué de Verthamont est un ensemble de logements sociaux implanté rue du Gué de Verthamont à Limoges, composé de 31 logements collectifs répartis en deux bâtiments et quatre cages d’escaliers construits à la fin des années 1980. Propriété de l’OPH NOALIS, ce patrimoine accuse plusieurs décennies de vieillissement : enveloppe thermique non isolée, chaudières gaz individuelles en fin de vie, ventilation mécanique défaillante dans plusieurs cages, et pièces humides présentant des pathologies d’humidité et de moisissures répandues à l’ensemble des logements.
L’opération engage une réhabilitation globale de la résidence, avec une ambition de performance énergétique BBC après travaux, et pour objectif direct de réduire les charges locatives. Elle comprend le remplacement complet de l’enveloppe extérieure (ITE sur façades et réfection de couverture), la substitution des équipements techniques logement par logement, la rénovation des pièces humides, la mise en conformité électrique, l’amélioration de l’accessibilité PMR des parties communes et la remise en état des espaces collectifs. L’intégralité du chantier se déroule en site occupé, les 31 logements restant habités pendant toute la durée des travaux.
Notre mission
ODETEC intervient en bureau d’études TCE aux côtés de LE COMPAS DANS L’OEIL, architecte mandataire, depuis la phase de diagnostic jusqu’à la réception des travaux. La mission, contractualisée en janvier 2025, couvre l’ensemble des lots techniques, notamment : structure, CVC et plomberie sanitaire, électricité courants forts et faibles, thermique, VRD, acoustique et économie du second œuvre, avec un volet études d’exécution (EXE) intégré à la mission de base.
La phase diagnostic, conduite logement par logement au sein de la résidence habitée, a structuré l’ensemble de la démarche technique. La visite de l’intégralité des logements accessibles a permis de caractériser les désordres par local, d’évaluer les équipements récupérables et de dimensionner les scénarios avant-projet. La démarche thermique s’est appuyée sur une simulation 3D sous Pléiade pour comparer les gains attendus selon les hypothèses d’isolation et de remplacement des systèmes énergétiques, guidant les arbitrages de NOALIS entre ambition de performance et enveloppe budgétaire.
Les défis techniques relevés
Premier défi : remplacer les 31 chaudières gaz individuelles par des pompes à chaleur air/eau double service tout en préservant le réseau de radiateurs en acier existant. Ces corps de chauffe, dimensionnés pour un régime haute température, devaient pouvoir fonctionner en régime basse température pour être compatibles avec une PAC. L’analyse conduite logement par logement a conclu à la conservation de 80 % des radiateurs après rinçage, avec un remplacement ciblé de 20 % du parc. L’implantation des unités extérieures au sol sur dalles béton de propreté, ou sur les toitures de parkings existantes, a été retenue pour concentrer les accès de maintenance hors des espaces résidentiels, avec protection des équipements par grilles métalliques contre le vandalisme.
Deuxième défi : intégrer le risque amiante dans le programme de travaux d’un bâtiment construit avant 1997. Les façades en bardeaux et les étanchéités bitumineuses présentent une suspicion de présence d’amiante-ciment, identifiée dès la phase de diagnostic. Des rapports DAAT avaient été partiellement constitués par NOALIS sur une dizaine de logements avant le démarrage de la mission ; ODETEC a coordonné la demande de diagnostics complémentaires pour les zones non encore investiguées, et a intégré les prescriptions de gestion des déchets amiantés ainsi que les interfaces avec les lots façade et couverture dans les pièces écrites du DCE.
Nos références
